Fastighetsvärden och ägarnas situation
Närboende och fastighetsägare drabbas på ett oerhört sätt. En vindkraftsanläggning med 280 meter höga VKV kan placeras 800 meter från bostaden med ett ständigt ljud på 40 dBA utan någon som helst hänsyn eller ersättning. Gällande lagstiftning, byggnormer och kommunal planering, ligger decennier efter den snabba utvecklingen med mycket höga och mycket stora anläggningar i närhet av bebyggelse.
Projekten medför kraftigt försämrade fastighetsvärden. Fastighetsägarna är rättslösa. Ägarna ställs mot stora kommersiella och kapitalstarka intressen med en lagstiftning som inte är relevant. Någon rättshjälp går inte att få via hemförsäkringen. Dock finns ännu möjlighet att övertala lokala politiker att utnyttja sitt kommunala veto.
Samma dag som Njordr distribuerade sitt brev om planerna på projektet Galmsjömyran blev ett antal fastigheter osäljbara kring Galmsjömyran.
En tragedi!
Advokat och fastighetsjurist Hans Kindstrand
Advokat Hans Kindstrandhar de senaste 40 åren arbetat med fastighetsrelaterad juridik, under de senaste åren med fokus på vindkraftens juridiska komplikationer. En vindkraftsetablering skapar många problem som inte förutsågs vid miljöbalkens tillkomst. Hans uppfattning är att rättstillämpningen vid en vindkraftsetablering i flera avseenden strider mot grundläggande rättsprinciper i ett civiliserat samhälle och hans ambition är att påtala detta.
Sommaren 2021 kom KTH-studien ut som visade att fastighetsvärden sjunker när vindkraft planeras i ett område.Efter att denna rapport påstår vindkraftförespråkarna att det behövs mer forskning. Fram till sommaren 2021, har vindindustrin sanningslöst påstått att en vindkraftsetablering inte påverkar värdet på närliggande fastigheter.
Den ståndpunkten grundades på en studie från 2010 som konsultföretaget ÅF gjorde där det bland annat konstaterades att ett enstaka vindkraftverk på västkusten, med en totalhöjd om 77 m, inte hade någon värdepåverkan på fastigheter 5 km därifrån. ÅF konstaterade att studien haft en begränsad budget och kom till slutsatsen att av ”det dataunderlag” som ÅF haft tillgång till inte kunde utläsas någon värdepåverkan. Av det har vindindustrin dragit slutsatsen att någon värdepåverkan inte finns och att några ytterligare studier inte behövts. Man menar att ”För att veta vad något är värt måste det ske en transaktion, det går inte att beräkna på förhand” och ”Det behövs fortsatta studier”. Länk >The Socio-Economic Cost of Wind Turbines: A Swedish Case Study
Dessa påståenden stämmer naturligtvis inte! Fastighetsvärdering är idag en etablerad och erkänd vetenskaplig disciplin. Om två forskare vid KTH, efter att ha studerat hundratusen fastighetstransaktioner, kommit fram till att en storskalig vindkraftsetablering påverkar värdet på fastigheter inom 8 km, är det så nära sanningen det går att komma idag – dvs det är vetenskapens nuvarande ståndpunkt. Den svenska rättsordningens utgångspunkt, något som vindindustrin har att respektera.
”Att närboende ska kompenseras för den värdeförstöring som storskalig vindindustri orsakar är inte ”en svår fråga”.Det är bara att följa de regler som finns i miljöbalken om skadestånd och inlösenskyldighet, regler som utgår från svensk grundlag och Europakonventionen om mänskliga rättigheter och grundläggande friheter. Den som driver miljöfarlig verksamhet skall ersätta den skada som verksamheten orsakar i sin omgivning. Om etableringen sänker värdet på närliggande fastigheter är det en ersättningsgill skada. Det är bara att läsa rätt innantill i miljöbalken”säger Advokat Hans Kindstrand.
Titta på detta samtal om fastighetsvärden, livsmiljö och andra viktiga apekter kring vindkraft. Videon producerad av Villaägarna..
Läs nedan hur en fastighetsägare på Galmsjömyran beskriver sin situation.
Vindkraftsexploatörens förhandlingsteknik
Långt innan en tillståndsansökan lämnas in pågår förhandlingar på stubbar i skogen mellan vindkraftsbolag och enskilda privata fastighetsägare. Jag ställde tidigt min stuga till förfogande. Erbjöd Njordr att släppa den mot att jag fick en rimlig ersättning. Jag ville absolut inte tillbringa min fritid i ett industriområde. Njordr hade medvetet placerat tre verk allt för nära i sin layout.
Borde inte vindkraftsbolaget erbjuda sig att köpa loss fastigheten tänker du. "Nej, vi vill inte äga någon fastighet. Det ligger inte i vår affärsidé." Borde inte Sveaskog som tecknat nyttjanderättsavtal för mark runt om, och redan fått en slant för det, erbjuda sig att förvärva fastigheten tänker du. "Nej, vi vill inte äga några stugor."
Projektbolaget Njordr föreslår avtal som innebär att de vill hyra min stuga. Hyresbeloppet? Precis på den skattebefriande nivån för hyresintäkter som finns. "Det är väl lämpligt, så slipper du betala skatt." Värdet för Njordr förstår ju alla är väsentlig högre. Kanske även för samhället. "Men så kan man inte tänka", svarar Njordr. Kan man verkligen inte det? Vem ska stå risken? Enskilda privatpersoner som får sin livsmiljö helt förändrad och fastighetsvärdet kraftigt reducerat samma dag som samrådshandlingar skickats ut? Inte konstigt att vindkraft sägs vara billigast idag, när alla kostnader inte är med i kalkylen.
Jag är inte ensam. Varken i Gävleborg eller i Sverige. Hur många avtal har tecknats på stubbar och gårdsplaner senaste året? Ingen som vet, ingen som vet. ps. inget avtal är tecknat. Njordr´s representant, med lugn, mjuk stämma: "Det är bara ett förslag, du har ju all rätt att hävda dina långtgående rättigheter. I så fall flyttar vi bara bort verken några hundra meter längre bort från din stuga." Ingen tvist kan därmed uppstå, inget rättsskydd träder in via hemförsäkringen. Skadan för mig är likväl lika stor. Oavsett om tillstånd ges eller ej.
Stugan är idag omöjlig att sälja. Utpressning? Döm själva.
Jag undrar också om Skatteverket skulle godkänna avdrag för hyresintäkter från en bostad som inte får nyttjas som bostad. Dubbelt tankefel från Njordr?
/Galmsjöslingans Edda
Lyssna på inslaget från P4 Östergötland om vindkraft och fastigheter.
Advokat Hans Kindstrand är förmodligen landets främste expert inom vindkraftsjuridik. Här håller han en föredragning om fastighetsägarnas ansvar, skyldigheter och risker med miljöskador den 22/9 2021. Han säger bland annat att hittills gjorda investeringar i vindkraft i Sverige uppgår till ca 110 miljader kr. Dessa investeringar har medfört minskade fastighetsvärden på ännu större belopp!
Hans Kindstrand kommenterar även KTHs studie enligt ovan.
Lägre fastighetsvärden påverkar även taxeringsvärden och belåningsmöjligheter. Vid en fråga till Skatteverket beträffande riktlinjer för taxeringsvärden i närheten av vindkraftsanläggningar, erhölls nedanstående svar:
Hej Lars och tack för ditt mejl. I egenskap av chef för den enhet på Skatteverket som beslutar om taxeringsvärden för rikets samtliga fastigheter har jag fått i uppdrag att svara på dina funderingar.
Precis som du skriver finns det anledning att tro att vindkraftsparker har inverkan på fastighetsmarknaden och därigenom även på taxeringsvärdena, då dessa ska motsvara 75 % av ett sannolikt marknadsvärde. Tidigare har det saknats empiri kring koppling mellan vindkraftverk och dess påverkan på fastighetsmarknaden. Så den studie som du refererar till är en av få som är gjorda med koppling till den svenska fastighetsmarknaden.
Tillsammans med Lantmäteriet håller Skatteverket just nu på att förbereda kommande småhustaxering som genomförs 2023/2024. I detta förberedande arbete ingår att analysera och verifiera värdepåverkan från närhet till bl.a. vindkraftverk och om det finns några regionala skillnader. Det är alldeles för tidigt att uttala sig om vad resultatet kommer att bli. Om det blir i form av råd eller riktlinjer kommer de att publiceras på skatteverket.se och då tidigast sommaren 2023.
Med vänlig hälsning
Tomas Pålsson
Enhetschef
